Branchen-News: Ferienwohnungen in Deutschland

Auf der Mitgliederversammlung Mitte Oktober 2017 tagten die großen deutschen Anbieter der Ferienhausbranche in Frankfurt und diskutierten über die drei wichtigsten Themenbereiche rund um die Ferienwohnungsvermietung:

1. Baunutzungsverordnung in der Praxis
2. Registrierung von Ferienwohnungen
3. Sharing Economy und die Krux mit der Schwellenregelung

Die Ergebnisse haben wir hier zusammengefasst. Gerne stehen wir Ihnen für ein Hintergrundgespräch zur Verfügung.

Baunutzungsverordnung in der Praxis

Seit Mai 2017 ist die Novelle der Baunutzungsverordnung in Kraft. Der Gesetzgeber hat Ferienwohnungen in seiner Klarstellung* mit nicht störenden Gewerbe- und kleinen Beherbergungsbetrieben gleichgesetzt. Sind diese in einem Planungsgebiet erlaubt, können auch Ferienwohnungen betrieben werden. Für reine Wohngebiete gibt es zudem die Auflage, dass die Wohnnutzung überwiegen muss. Doch so klar die gesetzliche Neuregelung auch ist – die Umsetzung in die Praxis gestaltet sich als schwierig.

“Vielerorts muss überplant werden”, sagt Michelle Schwefel, Geschäftsstellenleiterin des DFV. “Das ist nicht nur aufwendig, sondern zieht in einigen Fällen auch Rechtsstreitigkeiten nach sich.” Zum Beispiel bei der Frage um den Bestandsschutz: “Einen expliziten Bestandsschutz für Ferienwohnungen gewährt die Baunutzungsverordnung nämlich nicht”, sagt die Branchenexpertin. Vereinzelt komme es daher zu Konflikten, vor allem dann, wenn zuvor Nutzungsuntersagungen verhängt worden sind. “Einige Kommunen weigern sich, verhängte Verbote zurückzunehmen mit der Begründung, dass diese auf geltendem Recht beruht haben, die Änderung der BauNVO aber keine rückwirkende Wirkung habe”, kritisiert Schwefel. “Andere Kommunen nutzen diese Gesetzeslücke, um bestehende Ferienwohnungen im Konfliktfall zu verbieten.” Dabei dürfe man nicht vergessen, dass die Novelle vor allem vorgenommen wurde, um bestehende Ferienwohnungen zu erhalten und eine rechtliche Grundlage für Neugenehmigungen zu schaffen. “Viele Gemeinden verkennen das touristische Potenzial von Ferienwohnungen”, ergänzt Schwefel. “Die deutschen Küsten werden ganzjährig immer beliebter und sind im Sommer ausgebucht. Hier über Gebühr einzuschränken, kann nicht im Sinne der Kommunen sein. Wichtige Einnahmen, wie Kurabgaben und Umsatz, den die Ferienhaustouristen der lokalen Gastronomie und dem Gewerbe bescheren, fallen weg. Zurück bleiben enttäuschte Urlauber, die kein Angebot mehr finden, obwohl es durchaus noch freie Ferienwohnungen geben könnte.“ Mit Spannung wird nun der Mustereinführungserlass der AG Städtebau der Bauministerkonferenz Ende Oktober 2017 erwartet. Dieser gibt den Kommunen Handlungsempfehlungen, um die BauNVO in die Praxis umzusetzen. Der DFV geht allerdings davon aus, dass sich einige Konflikte nur vor Gericht lösen lassen.

*Die Klarstellung war notwendig geworden, nachdem es nach Gerichtsurteilen zu Unklarheiten gekommen war, ob Ferienwohnungen in Wohngebieten erlaubt sind.

Registrierung von Ferienwohnungen

Skeptisch steht der Deutsche Ferienhausverband e. V. einer möglichen Registrierungspflicht für Ferienwohnungen gegenüber, die derzeit EU-weit diskutiert wird. Für statistische Zwecke sei eine Online-Registrierung hilfreich, um mehr über die touristische Bedeutung des deutschen Ferienhausmarktes zu erfahren, resümiert der Verband. Bisher werden in Deutschland nur Gastgeber mit mehr als zehn Betten erfasst. Allerdings sehen die Anbieter die Gefahr, dass Datenschutzaspekte missachtet werden könnten. Zur Debatte steht, Daten über Lage, Größe und Belegungskapazität der Ferienimmobilie sowie persönliche Daten des Vermieters zu erheben. Außerdem wird diskutiert, Informationen über die Belegungsdauer zu sammeln. “Das ist für Statistiken sinnvoll, allerdings sind Portale nicht in der Lage, Angaben darüber zu liefern, ob eine belegte Wohnung tatsächlich vermietet, privat genutzt oder wegen Renovierungsarbeiten geblockt wurde”, merkt Schwefel an.

Transparenz müsse in jedem Fall darüber herrschen, was mit den Daten geschehen soll. Es fehlen noch Antworten auf die wichtigsten Fragestellungen, z. B. wie die Daten gespeichert werden sollen. Auch ist offen, wer auf die Daten zugreifen soll und mit welchen Behörden zu welchem Zweck ein Datenaustausch stattfindet. Bereits im Zuge von Zweckentfremdungsverboten hat sich gezeigt, dass Unternehmen im Ausland unterschiedliches Datenschutzrecht dazu nutzen können, sich einer Auskunftspflicht erfolgreich zu entziehen. Es wäre fatal, wenn heimische Anbieter auch hier einen Nachteil erleiden würden. In einem Punkt waren sich alle Anbieter einig: Eine Registrierung sollte einfach und schnell zu erfüllen sein. Portale dürfen nicht dazu verpflichtet werden, die Rechtstreue der Ferienwohnungsanbieter zu garantieren, und beispielsweise die Gültigkeit der Registrierungsnummern zu prüfen. Dafür fehlt ihnen jegliche Legitimation und Handhabe.

Sharing Economy und die Krux mit der Schwellenregelung

In den europäischen Ländern wird derzeit über eine Marktregulierung von Angeboten zur Kurzzeitvermietung in Städten mit Wohnungsknappheit diskutiert. Die EU-Kommission hat eine Charta mit den wesentlichen Kernpunkten formuliert, die den Ländern eine Empfehlung für eine sinnvolle Regelung der Kurzzeitvermietung an die Hand geben soll. Der DFV kritisiert, dass die vorgeschlagenen Empfehlungen fast ausschließlich auf die Sharing Economy abgestimmt sind und damit auf Vermieter, die nur gelegentlich und bei eigener Abwesenheit an Gäste vermieten. Kritik übt der Deutsche Ferienhausverband vor allem an einer möglichen Schwellenregelung, die eine Unterscheidung zwischen privaten und gewerblichen Vermietern vorsieht.

Schwellenregelungen fegen private Vermieter vom Markt
Ganz gleich, wie man die Schwelle setzt – ob nach Umsatz, nach vermieteten Tagen oder nach Anzahl der vermieteten Objekte – die Regelung widerspricht den Anforderungen der traditionellen Ferienwohnungsvermietung, wie sie schon vor dem Sharing-Economy-Boom betrieben wurde. Die meisten klassischen Anbieter vermieten ganzjährig oder den größten Teil des Jahres. Die erzielten Einkünfte dienen als Haupt- oder Nebenerwerb der Betreiber, nicht selten als Teil der Altersvorsorge oder zur Finanzierung der eigenen Wohnimmobilie. Es steht zu befürchten, dass alle, die den Schwellenwert überschreiten, mit weitreichenden Auflagen bis hin zu Komplettverboten zu rechnen haben. Das stellt einen unangemessenen Eingriff in den Markt dar mit weitreichenden Folgen für die Branche.

“Private Vermieter sind Leidtragende des Hypes und laufen Gefahr, künftig als Gewerbetreibende eingestuft zu werden, was die Vermietung per se an hohe Auflagen in punkto Brandschutz oder Steuern knüpfen würde. Schon jetzt ist es so, dass in Hamburg und Berlin wirksam Vermieter vom Markt vertrieben wurden, die ganzjährig ihre Wohnung an Urlauber vermietet haben, derweil das Angebot auf den Sharing-Portalen weiter boomt”, sagt Schwefel. “Weil es aber für die Behörden keine Möglichkeit gibt, von Firmen im Ausland Auskunft über die tatsächliche Vermietungsdauer zu bekommen, ergibt sich eine Grauzone. Es ist fraglich, ob es sich bei all den Wohnungen, die auf Sharing-Portalen angeboten werden, um Wohnungen handelt, die nur ab und an vermietet werden. So wird der Markt auf Kosten der ehrlichen Vermieter ‘bereinigt’.”

Eine Schwellenregelung, die nur Objekte zulässt, die weniger als 90 Tage vermietet werden, lehnt der DFV ab. „Das Papier der EU-Kommission ist sehr vage gehalten und lässt den nationalen und lokalen Autoritäten viel Raum, auch für eine sehr strikte lokale Regulierung. Wir wollen kein weiteres Airbnb-Gesetz, wie es beispielsweise in Hamburg praktiziert wird.“ Mieter und Eigentümer dürfen demnach ihre Hauptwohnung vermieten, wenn sich die Vermietung auf weniger als 50 Prozent der Wohnfläche oder auf eigene Urlaube und einen Zeitraum von weniger als sechs Monaten pro Jahr beschränkt.

Familien sollen weiterhin kostengünstig und flexibel Urlaub machen können
„Ferienwohnungsvermietung hat in Deutschland eine lange Tradition und wir setzen uns dafür ein, dass die Vielfalt auch in Zukunft erhalten bleibt“, sagt Schwefel. „Die Regulierung zur Sharing Economy darf nicht zum Schutzgesetz für das Hotelgewerbe und auch nicht zum Feigenblatt für eine verfehlte Wohnungspolitik werden. Wir werden uns für eine sinnvolle Lösung in Deutschland einsetzen, die auch die Bedürfnisse der klassischen Vermieter von Ferienwohnungen abdeckt und es Familien weiterhin erlaubt, flexibel und kostengünstig Urlaub zu machen.” Man dürfe nicht vergessen, dass sich die meisten Ferienwohnungen in kleinen und mittleren Kommunen im ländlichen Raum befinden, wo der Tourismus die wichtigste Einnahmequelle darstellt. Zwar fordert die EU, dass solche Schwellenregelungen nur auf wenige Hotspots angewendet werden, aber die Charta ist zu unpräzise und es ist zu befürchten, dass es nicht dabei bleibt.

An der Mitgliederversammlung wirkten mit:

FeWo-direkt, BestFewo, Travanto, Traum-Ferienwohnungen, Casamundo, Novasol, Dancenter, e-Domizil sowie unsere Fördermitglieder: Deutscher Tourismusverband e. V., Europäische Reiseversicherung und Allianz Worldwide Partners


Deutscher Ferienhausverband e. V.

Der Deutsche Ferienhausverband mit Sitz in Berlin wurde im Dezember 2013 gegründet und ist mit 17 Mitgliedern Deutschlands größter Branchenverband im Ferienhaussegment. Ziel des Verbands ist es, die Interessen der Ferienimmobilienbranche gegenüber Wirtschaft und Politik zu vertreten und Urlaubern durch die Entwicklung einheitlicher Qualitätsstandards Hilfestellung bei der Online-Buchung von Feriendomizilen an die Hand zu geben. Weitere Informationen unter www.deutscher-ferienhausverband.de

Pressekontakt
Deutscher Ferienhausverband e. V.
Pamela Premm
Tel. 0178 – 4 07 76 95
E-Mail: presse@deutscher-ferienhausverband.de

Michelle Schwefel, Geschäftsstellenleitung & politische Kommunikation
Tel. 0151 – 68 13 90 93

DTV & DFV: Rechtssicherheit für Ferienwohnungen in Wohngebieten rückt in greifbare Nähe

DTV-DFV

Berlin, 27. Januar 2017: Heute berät der Bundestag in erster Lesung über eine Novelle der Baunutzungsverordnung. Diese ist Teil eines Gesetzespakets zur Anpassung des Städtebaurechts. Mit der Novelle werden Ferienwohnungen in Wohngebieten auf eine sichere gesetzliche Grundlage gestellt. 

„Ferienwohnungsvermieter, Kommunen und Investoren warten seit Jahren auf die dringend notwendige gesetzliche Klarstellung, dass Ferienwohnungen und -häuser in Wohngebieten erlaubt sind. Auch die Saison 2017 wird noch davon überschattet sein, dass eine gesetzliche Klarstellung entgegen aller Bemühungen nicht erfolgt ist. Wir sind daher froh, dass das Gesetz nun endlich auch im Parlament auf der Tagesordnung steht und damit einen weiteren bedeutenden Schritt nimmt“, sagt Reinhard Meyer, Präsident des Deutschen Tourismusverbandes e.V. (DTV). Das Gesetz könnte den Bundestag noch im März passieren. Dazu Tobias Wann, Vorsitzender des Deutschen Ferienhausverbandes e.V. (DFV): „Mit der vorgeschlagenen Regelung wird der gelebten Wirklichkeit Rechnung getragen, denn Ferienwohnungen in Wohngebieten sind seit Jahrzehnten gang und gäbe in Tourismusorten in ganz Deutschland. Die Vermietung ist für viele Bewohner zur Finanzierung des Eigenheims oder als Einkommen unverzichtbar. Dass Ferienwohnungen nun als zulässige Nutzungsart auch in Wohngebieten bestätigt werden, ist folgerichtig.“

Die beiden Verbände halten die geplante Einschränkung für Ferienwohnungen in reinen Wohngebieten allerdings für wenig sinnvoll. Zukünftig könnten Ferienwohnungen dort zwar zugelassen werden. Voraussetzung ist aber, dass die Wohnnutzung überwiegt. „Wer die Vermietung an Gäste nur unter dieser Bedingung erlauben will, übersieht die Lebensrealität vieler Vermieter: Nicht selten unterhalten diese unter demselben Dach gleich mehrere Ferienwohnungen. Eine solch starre Vorgabe im Gesetz ist schlichtweg überflüssig“, so Tobias Wann. Und Reinhard Meyer ergänzt: „Es ist sinnvoller, den Kommunen den Spielraum zu lassen, über Bebauungspläne das Ferienwohnen in Wohngebieten zu erlauben, zu beschränken oder zu untersagen. Denn die Menschen vor Ort wissen am besten, was für ihre Kommune richtig ist.“ Darüber hinaus enthält der Gesetzesentwurf auch eine Regelung zum Bruchteilseigentum. Durch eine Gesetzeslücke konnten die Bemühungen der Kommunen, Zweitwohnungen zu beschränken, unterlaufen werden. Diese Lücke wird mit dem vorliegenden Entwurf ebenfalls geschlossen.

Am 15. Februar ist zu dem Gesetzentwurf eine Anhörung im federführenden Bundestagsausschuss für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit angesetzt. Voraussichtlich im März findet die abschließende Beratung und Abstimmung im Bundestag statt. Anschließend muss noch der Bundesrat dem Gesetz zustimmen. Der Gesetzentwurf sieht vor, dass eine Ferienwohnung in allgemeinen Wohngebieten gemäß Baunutzungsverordnung als nicht-störender Gewerbebetrieb oder als kleiner Beherbergungsbetrieb eingestuft wird. Auf dieser Basis kann eine Nutzung für die Kurzzeitvermietung an Feriengäste gestattet werden. In reinen Wohngebieten sind Ferienwohnungen dann ausnahmsweise zulässig, wenn der Bebauungsplan kleine Beherbergungsbetriebe erlaubt. Allerdings sieht der Gesetzgeber eine Einschränkung vor: Das soll nur dann gelten, wenn die Immobilie hauptsächlich zum Dauerwohnen genutzt wird, beispielsweise indem nicht mehr als 50 Prozent der Wohnfläche an Feriengäste vermietet wird oder bei einem Mehrfamilienhaus die Anzahl der Wohnungen überwiegt, die von Dauermietern genutzt wird. Auch ohne diese Beschränkung haben Kommunen schon jetzt weitreichende Möglichkeiten, bei der Ausweisung von Planungsgebieten die Nutzung zu beschränken und zu regulieren.

Deutscher Tourismusverband e. V.

Seit 1902 setzt sich der Deutsche Tourismusverband e.V. (DTV) für eine erfolgreiche touristische Entwicklung in Deutschland ein. Als Dachverband kommunaler, regionaler und landesweiter Tourismusorganisationen vertritt der DTV die Interessen seiner rund 100 Mitglieder gegenüber Politik und Behörden, setzt Impulse, vernetzt Akteure miteinander und fördert einen zukunftsweisenden Qualitätstourismus im Reiseland Deutschland.

Deutscher Ferienhausverband e. V.

Der Deutsche Ferienhausverband mit Sitz in Berlin wurde im Dezember 2013 gegründet und ist mit 17 Mitgliedern Deutschlands größter Branchenverband im Ferienhaussegment. Ziel des Verbands ist es, die Interessen der Ferienimmobilienbranche gegenüber Wirtschaft und Politik zu vertreten und Urlaubern durch die Entwicklung einheitlicher Qualitätsstandards Hilfestellung bei der Online-Buchung von Feriendomizilen an die Hand zu geben. Weitere Informationen unter www.deutscher-ferienhausverband.de

Pressekontakt:
Deutscher Tourismusverband e.V.
Sarah Mempel, Leitung Presse- und Öffentlichkeitsarbeit
Tel. 030 / 856 215 – 121
E-Mail: mempel@deutschertourismusverband.de

Deutscher Ferienhausverband e.V.
Pamela Premm
Tel. 0178 – 4 07 76 95
E-Mail: presse@deutscher-ferienhausverband.de

Michelle Schwefel, Geschäftsstellenleitung & politische Kommunikation
Tel. 0151 – 68 13 90 93

DFV bei Anhörung im Bundestag zu “Ferienwohnungen in Wohngebieten”

Michelle Schwefel, tourismuspolitische Referentin des DFV, bezieht als Sachverständige Stellung vor dem Tourismus-Ausschuss

Berlin, 16.03.2016. Der Deutsche Ferienhausverband e. V. setzt sich für eine Änderung der Baunutzungsverordnung (BauNVO) ein. Dort sind Ferienwohnungen als mögliche Nutzungsform in Wohngebieten nicht explizit benannt, obwohl deren Vermietung seit Jahrzehnten gängige Praxis ist. Mehrere Klagen haben in den letzten Jahren gehäuft zu Vermietungsverboten geführt. Vermieter und Gäste sind verunsichert, Tourismusgemeinden entgehen wichtige Einnahmen. Eine Teillösung ist absehbar. Demnach könnte das Ministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit (BMUB) in einer Klarstellung der BauNVO Ferienwohnungen als kleine, nicht störende Gewerbebetriebe einstufen. Damit wären sie in allgemeinen Wohngebieten zulässig. Für den DFV ist diese Lösung allerdings zu kurz gefasst.

Der Verband fordert in seinem offiziellen Statement zur Anhörung eine umfassende Änderung der Baunutzungsverordnung, die generell den Bestand in Wohngebieten sichert und den Neubau von Ferienwohnungen sowie eine Durchmischung von Ferienwohnungen und Dauerwohnungen zulässt. „Ferienwohnen liegt im Trend, sowohl bei Vermietern als auch bei Gästen. Der private Ferienwohnungsmarkt ist dabei von enormer Bedeutung. Fast 70 Prozent der Übernachtungen finden in privaten Quartieren statt. Es sind vor allem die privaten Vermieter, die ihre Ferienwohnungen in Wohngebieten anbieten“, sagt Michelle Schwefel, Politikreferentin des DFV, die als Sachverständige an der Anhörung teilnimmt. „Fielen diese weg, würde es drastische Einbußen geben ─ für die Kommunen und die lokale Wirtschaft.“ Es gibt aber auch einen sozialen Aspekt: Viele Vermieter sichern sich durch ihre Ferienwohnung ihre Altersvorsorge oder die Finanzierung ihrer Häuser. “Wir brauchen sowohl für die allgemeinen als auch für die reinen Wohngebiete eine klare Regelung, die Anbietern und Gästen gerecht wird und den Kommunen zugleich den nötigen Handlungsspielraum für lokale Besonderheiten lässt. Deshalb fordern wir, Ferienwohnungen als zulässige Nutzungsart in Wohngebieten in die BauNVO aufzunehmen.“

5,5 Milliarden Euro Umsatz generiert der private Ferienhaustourismus laut einer Studie von FeWo-direkt und dem Deutschen Ferienhausverband pro Jahr. Private Vermietungsangebote mit weniger als zehn Betten machen damit 69 Prozent am gesamten Ferienhausmarkt aus.* „Für strukturschwache Regionen und Gemeinden sind Ferienwohnungen ein wichtiger Wirtschaftsfaktor. In vielen Orten haben sich über Jahrzehnte touristische Strukturen entwickelt, von denen Anwohner, Vermieter, Einzelhandel und Gastronomie und nicht zuletzt die Kommunen profitieren. Ein Verbot, das zwangsläufig auch zu einem Investitionsstopp auf dem Ferienhausmarkt führt, hätte für viele Orte massive Folgen“, so Schwefel weiter. „Bis spätestens zur Sommersaison 2017 muss eine Lösung her, die für alle Beteiligten akzeptabel ist.“

Die öffentliche Anhörung findet am heutigen Mittwoch, 16.03.2016 um 14 Uhr im Paul-Löbe-Haus in Berlin unter dem Vorsitz von Heike Brehmer (CDU/CSU) statt.

*Quelle: „Der Ferienhausmarkt in Deutschland – Volumen und ökonomische Bedeutung“, von FeWo-direkt und dem Deutschen Ferienhausverband e. V., Juni 2015

Pressemeldung als PDF

Über den Deutschen Ferienhausverband e. V.
Der Deutsche Ferienhausverband mit Sitz in Berlin wurde im Dezember 2013 gegründet und ist mit 15 Mitgliedern Deutschlands größter Branchenverband im Ferienhaussegment. Ziel des Verbands ist es, die Interessen der Ferienimmobilienbranche gegenüber Wirtschaft und Politik zu vertreten und Urlaubern durch die Entwicklung einheitlicher Qualitätsstandards Hilfestellung bei der Online-Buchung von Feriendomizilen an die Hand zu geben. Weitere Informationen unter www.deutscher-ferienhausverband.de

Pressekontakt:
Pamela Premm, Tel. 01 78 – 4 07 76 95
Michelle Schwefel, Tel. 01 51 – 68 13 90 93
E-Mail: presse@deutscher-ferienhausverband.de

Ferienwohnungen in Wohngebieten erhalten

Positionierung des Deutschen Tourismusverband e. V. (DTV) und des Deutschen Ferienhausverband e. V. (DFV)

DTV-DFV

Private und gewerbliche Ferienwohnungen und -häuser nehmen eine wichtige Rolle auf dem Beherbergungsmarkt in Deutschland ein. Viele Urlauber schätzen diese familiäre Form der Unterbringung sehr. Sie ist die zweitbeliebteste Übernachtungsform der Deutschen beim Urlaub im Inland und stellt ein wichtiges Kriterium für die Auswahl des Urlaubsortes dar. In vielen Tourismusorten gibt es mehr Ferienwohnungen und -häuser als Hotelzimmer. Insbesondere im ländlichen Raum ist Urlaub in einer Ferienwohnung bzw. in einem Ferienhaus ein wichtiger Wirtschaftsfaktor – nicht nur für die Eigentümer, sondern für alle Branchen, die direkt oder indirekt vom Tourismus profitieren und damit auch für die Kommunen. Weiterlesen