Grundregeln für den Ferienimmobilien-Kauf

Was Privatanleger jetzt beim Kauf der eigenen vier Urlaubswände beachten sollten

Berlin, 18.08.2016. Das Geschäft mit den Ferienhäusern und Appartements floriert. Allerdings ist der Kauf einer Ferienimmobilie mit einigen Risiken behaftet. In den deutschen Urlaubsgebieten steigen die Kaufpreise und gute Lagen sind knapp. Nicht überall ist das Vermieten erlaubt und nicht immer erweist sich die Ferienimmobilie als rentabel. Der Deutsche Ferienhausverband e. V. hat nun einige Grundregeln gebündelt, die Käufer unbedingt beachten sollten.

1. Ein Business-Plan sorgt für Transparenz
Eine Ferienimmobilie ist nicht mehr nur Herzensangelegenheit, sondern Rendite-Objekt und Altersvorsorge. Wer professionell vermieten will, sollte einen soliden Businessplan aufstellen. In diesen Plan gehören Informationen zur anvisierten Urlauberzielgruppe, zu Mitbewerbern im lokalen Tourismusumfeld, die Unternehmens- und Marketingstrategie sowie eine solide Finanzplanung. „Privatanleger sollten ihre Ferienimmobilie als eine Unternehmung mit all ihren Chancen und Risiken einstufen“, sagt Tobias Wann, Vorsitzender des Deutschen Ferienhausverbands. „Damit sich der hohe Kapitaleinsatz lohnt, müssen Anleger das ganze Jahr über Einnahmen erzielen. Um sich gegen andere Anbieter durchzusetzen, benötigen Vermieter eine einzigartige Positionierung. Ein Businessplan hilft Anlegern den Überblick auf dem umkämpften Ferienhausmarkt zu bewahren und eine kluge Investitionsentscheidung zu treffen.“

2. Die Rechtslage vor Ort berücksichtigen
Nicht überall ist das Vermieten von Ferienimmobilien erlaubt. Rechtsstreitigkeiten haben in den letzten Jahren dazu geführt, dass in einigen Tourismusorten keine Ferienwohnungen in Wohngebieten mehr vermietet werden dürfen. Wer jetzt sein Kapital investiert, sollte sich vorab über baurechtliche Fragestellungen informieren. Ob eine Vermietung erlaubt ist, erfragen Kaufinteressenten am besten bei der zuständigen Baubehörde. „Als vorsichtiger Ferienimmobilienkäufer würde ich mich derzeit noch auf Ortsteile fokussieren, die speziell für die Fremdenbeherbergung vorgesehen sind“, sagt Wann. „Sonst könnte auf eine Investition schnell die Ernüchterung erfolgen.“ Bis Ende des Jahres soll eine Änderung der Baunutzungsverordnung zugunsten von Ferienimmobilieninhabern erfolgen. Zukünftig würden Ferienwohnungen dann als nicht störende Gewerbe- und kleine Beherbergungsbetriebe eingestuft, die in Wohngebieten zugelassen werden können. Das bringt Sicherheit, auch für viele bereits bestehende Ferienwohnungen.

3. Lage entscheidet nicht allein über die Rentabilität
Je stärker das Angebot in einer bestimmten Region wächst, desto wichtiger die Nähe zu Strand und Einkaufsmöglichkeiten. Allerdings sind die Kaufpreise für Ferienimmobilien in 1A-Lagen in den letzten Jahren beträchtlich gestiegen, während Mietpreise nur moderat angezogen haben. „Zum kleinen Einmaleins der professionellen Vermietung gehört es, Kaufpreise und zu erwartende Mieteinnahmen gegenzurechnen“, weiß auch Göran Holst, stellvertretender Vorsitzender des DFV. „Eine Ferienimmobilie auf Sylt ist vielleicht dreimal so teuer wie auf Fehmarn und lässt sich ganzjährig vermieten. Allerdings sind die Mieten nicht proportional höher als anderswo. Das schmälert die Rendite.“ Wer in der Lage Abstriche macht und Investitionskosten spart, kann mit einem außergewöhnlichen Ambiente punkten. „Urlauber legen Wert auf eine gehobene Ausstattung. Mit Sauna und Kamin lässt sich die Auslastung für das ganze Jahr erhöhen“, ergänzt Holst.

4. Je mehr Eigenleistung desto höher die Rendite
Eine Ferienimmobilie zu bewirtschaften, ist mit einigem Aufwand verbunden. Bis zu
50 Prozent der Mieteinnahmen gehen für Finanzierung, Instandhaltung, Buchungsabwicklung sowie Pflege von Grundstück und Eigentum drauf, vor allem wenn Anleger auf Dienstleister zurückgreifen. Das drückt den Bruttoertrag. Wer seine eigene Arbeitsleistung einbringt, spart Geld. Auf eigene Faust zu renovieren und seine Ferienimmobilie selbst zu vermarkten, kann zu einer höheren Nettorendite führen. „Neuinvestoren dürfen nicht vergessen, dass eine Ferienwohnung wechselnde Gäste beherbergt und sich Einrichtungsgegenstände schneller abnutzen. Vermieter sollten daher in jedem Fall einmal im Jahr die wichtigsten Reparaturen und Instandsetzungsarbeiten vornehmen, damit es nicht zu einem Renovierungsstau kommt“, sagt Wann. Um die Kosten zu decken, sollten etwa zehn Prozent der Mieteinnahmen als Rücklagen dienen.

5. Liebhaberei oder Gewinnerzielungsabsicht – eine Frage fürs Finanzamt
Das Finanzamt prüft, ob eine Ferienimmobilie privat oder gewerblich vermietet wird. Wichtige Indizien für eine gewerbliche Vermietung ist die Absicht, Gewinne zu erzielen. Auch spezielle hotelähnliche Strukturen wie ein Frühstücksservice weisen darauf hin. Zinsen, Unterhaltungs- und Werbungskosten und Reparaturen können dann als Betriebsausgaben steuerlich abgesetzt werden. Wer seine Ferienimmobilie auch einige Wochen im Jahr selbst nutzt, muss die Absicht, einen Überschuss zu erzielen, vor dem Finanzamt darlegen. Sonst könnte das Finanzamt die Ferienimmobilie als Liebhaberei einstufen. Steuervorteile würden entfallen. Eigentümer belegen dies am besten über einen Kooperationsvertrag mit einem Vermarktungspartner. Bei Einnahmen von mehr als 24.500 Euro jährlich fallen zusätzliche Gewerbesteuern an. Wer mehr als 17.500 Euro einnimmt und nicht mehr unter die Kleinunternehmerregelung fällt, muss sieben Prozent Umsatzsteuer abführen. Dies muss bei der Mietkalkulation in jedem Fall berücksichtigt werden. „Die steuerrechtlichen Fragestellungen, die auf zukünftige Vermieter zukommen, sind komplex“, sagt Wann. „In jedem Fall sollten Anleger im Vorfeld einen Steuerberater hinzuziehen, der die einzelnen Fallstricke kennt.“

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Über den Deutschen Ferienhausverband e. V.

Der Deutsche Ferienhausverband mit Sitz in Berlin wurde im Dezember 2013 gegründet und ist mit 17 Mitgliedern Deutschlands größter Branchenverband im Ferienhaussegment. Ziel des Verbands ist es, die Interessen der Ferienimmobilienbranche gegenüber Wirtschaft und Politik zu vertreten und Urlaubern durch die Entwicklung einheitlicher Qualitätsstandards Hilfestellung bei der Online-Buchung von Feriendomizilen an die Hand zu geben. Weitere Informationen unter www.deutscher-ferienhausverband.de

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