Die Diskussion um Ferienwohnungen in Deutschland wird oft auf das Narrativ zugespitzt: „Illegale Ferienwohnungen“ versus „Wohnraumschutz“. Dabei zeigt sich bei näherem Blick, dass die Realität deutlich differenzierter ist und dass die Anzahl schwarzer Schafe erheblich geringer sein dürfte als im Allgemeinen angenommen.
Ferienwohnungsvermietung ist kein rechtsfreier Raum
Ferienwohnungen unterliegen bereits heute einer Vielzahl an gesetzlichen Regelungen. So kann jede Kommune durch Bebauungspläne (B-Plan) bestimmen, in welchen Teilen Ferienwohnungen erlaubt sind und in welchen nicht. Für Städte und Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt bietet sich zudem in dreizehn Bundesländern die Möglichkeit, durch Zweckentfremdungs- oder Wohnraumschutzgesetze die Vermietung an Urlaubsgäste weiter zu regulieren und an bestimmte Voraussetzungen – beispielsweise eine Registrierung – zu knüpfen.
Ferienwohnungsanbieter sind zudem verpflichtet, Kurabgaben oder Bettensteuern von den Gästen einzuziehen und weiterzuleiten, nicht anders als Hotelbetriebe, sie zahlen auf ihre Einkünfte Steuern, die Unterkünfte müssen zudem baupolizeilichen Vorschriften genügen.
Dass es dennoch immer wieder Schlagzeilen über „illegale“ Ferienwohnungen gibt, liegt häufig weniger an bewussten Gesetzesbrüchen als an historischen Entwicklungen in vielen Tourismusregionen, wie beispielsweise Sylt oder St.-Peter-Ording, die ja unlängst im Fokus der Berichterstattung standen.
In vielen strukturschwachen ländlichen Regionen hat der Tourismus in den letzten Jahrzehnten zu einem gewaltigen wirtschaftlichen Aufschwung geführt. Ferienwohnungen und Fremdenzimmer, die überwiegend von Privatpersonen vermietet werden, haben daran einen erheblichen Anteil. Die Kommunen haben die Vermietung an Urlauber jahrzehntelang ausdrücklich begrüßt[1] und Wohnungsinhaber ermuntert, an Gäste zu vermieten. Diese Wohnungen wurden in der Regel über das lokale Fremdenverkehrsbüro bzw. die Tourismusorganisation vermarktet, also ganz transparent, es wurden Kurabgaben und Steuern geleistet.
Das Dilemma: Viele Eigentümer handelten im guten Glauben, dass sich ihre Vermietung im legalen Rechtsrahmen bewegt. Was vielen nicht klar war – und das betrifft nicht nur Gastgeber, sondern auch Behördenmitarbeiter – ist, dass das Baurecht für solche Fälle eine Nutzungsänderung vorsieht, die man beantragen muss. Die Erteilung wäre in den weitaus meisten Fällen eine reine Formsache gewesen. Aber selbst in den Amtsstuben gab es unterschiedliche Auffassungen, ob die Vermietung an Feriengäste zwingend eine Nutzungsänderung erfordert und häufig wurde sie nicht gefordert. Und da die Ferienwohnungen als Wirtschaftsmotor hochwillkommen Wohnungen ausreichend vorhanden waren, hat sich auch niemand weiter darum einen Kopf gemacht.
Mittlerweile hat sich die Situation aber grundlegend gewandelt. Angesichts von Wohnraumknappheit und steigenden Mieten sehen Kommunen genauer hin und stellen fest, dass Gastgeber, die teils seit Jahrzehnten vermieten, entweder nicht über die formale Genehmigung verfügen, oder aber der B-Plan Ferienwohnungsvermietung nicht explizit aufführt bzw. – wie z.B. bei historischen Ortskernen – gar kein B-Plan vorliegt[2].
Geringer Anteil am Wohnungsmarkt in Städten
Das Argument, Ferienwohnungen würden Wohnraummangel in Städten verursachen, relativiert sich bei einem Blick auf die Zahlen: Selbst in Berlin, der Großstadt in Deutschland mit den meisten Ferienwohnungen und Homesharing-Angeboten, liegt der Anteil am Gesamtwohnungsbestand bei einem Prozent. Entsprechend sind die Auswirkungen von Zweckentfremdungsverboten auf den Mietpreis marginal. Der Hebel, um Wohnungsnot tatsächlich zu bekämpfen, liegt woanders, nämlich im Neubau von bezahlbarem Wohnraum, der Senkung von Baukosten und in der Entwicklung von Bestandsimmobilien, beispielsweise durch Aufstockung.
In Tourismusorten liegt der Anteil am Wohnungsbestand naturgemäß höher. Dort sind Ferienwohnungen aber ein bedeutender Wirtschaftsfaktor. Würden z. B in St.-Peter-Ording 30 Prozent der Ferienwohnungen wegfallen, hätte das massive Auswirkungen auf die lokale Wirtschaft, vor allem auf Gastronomie und Einzelhandel, und nicht zuletzt auch auf die Steuereinnahmen.
Wirtschaftliche Bedeutung von Ferienwohnungen und -häusern
Ferienwohnungen sind nicht nur für Eigentümer wichtig, sondern für ganze Regionen: Sie erwirtschaften rund 29 Milliarden Euro pro Jahr, sichern Arbeitsplätze und sind ein zentraler Motor der touristischen Wertschöpfung. Gäste, die in Ferienwohnungen übernachten, lassen ihr Geld vor Ort – beim Bäcker, im Restaurant, im Fahrradverleih. Damit tragen sie direkt zum Erhalt wichtiger lokaler Strukturen bei.
Mindestens 75 Prozent der Gästeausgaben bleiben dabei in der Region. Gastgeber wiederum beauftragen z. B. lokale Dienstleister und Handwerker mit Reinigung, Verwaltung und Instandsetzung oder pflegen Netzwerke mit lokalen Anbietern, die die Gäste nachhaltig mit regionalen Produkten versorgen.[3]
Auf dem Weg zu mehr Transparenz
Der Ferienhausmarkt in Deutschland ist durch private Vermieter geprägt (85 Prozent). Diese Unterkünfte werden nicht durch die amtlichen Statistiken erfasst. Diese Wissenslücke hat die EU erkannt und eine Kurzzeitvermietungsverordnung erlassen, die für mehr Transparenz auf dem Ferienwohnungsmarkt sorgen soll. In Deutschland soll ab Mai 2026 das Kurzzeitvermietungs-Datenaustausch-Gesetz (KVDG) diese Verordnung umsetzen.
Dessen Herzstück ist ein einfaches unbürokratisches, digitales Registrierungsverfahren für Gastgeber. Diese melden sich einmalig bei ihrer Kommune an und erhalten eine Registrierungsnummer. Diese Nummer muss künftig in Inseraten auf Ferienwohnungsplattformen angegeben werden. Die Plattformen wiederum liefern monatlich Buchungsdaten an eine zentrale Behörde (Bundesnetzagentur).
Über die Registrierungsnummer können Buchungsdaten und Wohnung miteinander verknüpft werden. Kommunen, die ein EU-konformes Registrierungsverfahren anbieten, erhalten von der Bundesnetzagentur regelmäßig die Buchungsdaten. Das heißt, dass sie 100 Prozent Transparenz darüber gewinnen, wie viele Ferienwohnungen es auf ihrem Gebiet gibt, wo diese liegen und wie stark diese genutzt werden. Das erlaubt nicht nur eine datengestützte Aus- und Bewertung, sondern erlaubt auch Maßnahmen wie Infrastrukturverbesserungen oder eine wirksame Besucherlenkung, um die Belastung der Einheimischen zu verringern.
Allerdings ist die Teilnahme für Kommunen nicht verpflichtend (sinnvoll, denn nicht jeder Ort ist ein Tourismusort oder kämpft mit Wohnraumknappheit). Wenn jedoch ausreichend Kommunen teilnehmen, ergibt sich daraus eine verlässliche Quelle zum Ferienwohnungsmarkt in Deutschland, seiner wirtschaftlichen Bedeutung und zu gesellschaftlichen Auswirkungen.
Wir unterstützen die Ziele der EU-Kurzzeitvermietungsverordnung und des KVDG ausdrücklich und setzen uns deshalb für ein bundesweit einheitliches Registrierungsverfahren ein.[4]
Ferienwohnungen erhalten – Aufschub zur Erhaltung des Bestands
Viele Konflikte lassen sich nachträglich heilen. Doch dies kostet Zeit und Geld. So könnten Tourismus-Kommunen ihre B-Pläne anpassen und dort rechtssicher festlegen, in welchen Gebieten die Ferienwohnungsvermietung erwünscht ist. Aber diese Prozesse sind kostspielig und nicht von heute auf morgen umzusetzen. Deshalb wäre es sinnvoll, wenn Kommunen die Möglichkeit bekämen, ein Moratorium für die Gebiete, die überplant werden müssen, zu verhängen, welches Ferienwohnungen bis zur Klärung Bestandsschutz gibt.
Auch bei der nachträglichen Genehmigung der Nutzungsänderung sollte Kulanz bewiesen werden. Wenn eine Unterkunft baurechtlichen Vorschriften genügt und ein Gastgeber nachweisen kann, dass er Steuern für die Vermietung und Kurabgaben pflichtgemäß abgeführt hat, sollte die Nutzungsänderung nachträglich erteilt werden. Das schafft Rechtssicherheit für alle.
Beide Maßnahmen würden bestehende touristische Infrastruktur erhalten und dennoch Spielraum lassen, um neue Ferienwohnungen zu regulieren und ggf. zu begrenzen.
Angesichts der enormen Bedeutung des Ferienwohnungstourismus in vielen Tourismusorten ist es geboten, mit Augenmaß und Fingerspitzengefühl zu regulieren. Der jähe Wegfall von 20, 30 oder gar noch mehr Prozent der Übernachtungsmöglichkeiten hätte unausweichlich negative Folgen für die betroffenen Gemeinden.
- 30 Prozent weniger Ferienwohnungen, bedeutet auch
- 30 Prozent weniger Gäste und damit
- 30 Prozent weniger Einnahmen für lokale Gastronomie und Einzelhandel, aber auch Handwerker und Dienstleister.
Ferienwohnungstouristen, beispielsweise Familien oder Urlauber mit Hund, haben besondere Ansprüche an ihre Unterkunft, die sich in Hotels nicht oder nur schwer, und wenn oft zu einem erheblich höheren Preis erfüllen lassen. Ganz davon ab, dass Ferienwohnungen nicht überall durch Hotels zu ersetzen wären und dies auch gar nicht erwünscht ist.
Fazit
Wir sind der Auffassung, dass es einen erfolgreichen Tourismus und schöne Urlaubserinnerungen nur dann geben kann, wenn die Interessen von Einheimischen und Gästen beide gewahrt bleiben. Unter bestimmten Umständen kann das auch eine Regulierung erfordern. Wir setzen uns dafür ein, dass eine solche Regulierung evidenzbasiert und verhältnismäßig ist, dass also auf Basis von verlässlichen Fakten zielgenau reguliert wird und diese Maßnahmen auf ihre Wirksamkeit überprüft werden.
Unsere Mitglieder – darunter große Plattformen und mittelständische Vermittler und Agenturen – unterstützen die Kommunen beispielsweise durch Information der bei ihnen registrierten Gastgeber über gesetzliche Vorgaben, die Löschung von Gastgebern, die gegen Auflagen verstoßen, aber auch durch das Teilen von Informationen mit offiziellen Stellen (z.B. EUROSTAT).
Länder und Kommunen sollten sich um einen weitreichenden, unbürokratischen Bestandsschutz für Gastgeber bemühen, um touristische Strukturen und die Attraktivität und Familienfreundlichkeit von Destinationen zu erhalten. Der Deutschlandtourismus punktet durch sein vielfältiges Angebot, das unterschiedlichsten Bedürfnissen und Interessen gerecht wird. Der Ferienwohnungstourismus ist eine unverzichtbare Säule in diesem Angebot.
[1] Das gilt übrigens nicht nur für Tourismusorte, sondern auch für Messestädte wie Frankfurt a. M. oder Leipzig
[2] Bis 2014 war es weitgehend unstrittig, dass die Baunutzungsordnung (BauNVO) Ferienwohnungen auch in Wohngebieten zulässt. Nach einem Urteil des OVG Greifswald wurde das in Frage gestellt. Der Gesetzgeber hat 2017 mit einer Novelle der BauNVO klargestellt, dass Ferienwohnungen in Wohngebieten genehmigungsfähig sind. Allerdings entsprechen viele B-Pläne in den Kommunen nicht der geänderten Rechtslage.
[3] https://www.deutscher-ferienhausverband.de/marktstudie-2024/
[4] https://www.deutscher-ferienhausverband.de/eu-verordnung-zur-kurzzeitvermietung/
