Der Deutsche Ferienhausverband vertritt die Interessen der Ferienwohnungsbranche. Zu unseren Mitgliedern zählen Ferienwohnungsportale (regional bis international), Ferienhausagenturen, Gastgeber und Dienstleister für die Branche.
Besitzer von Ferienwohnungen und -häusern sind von der Verordnung betroffen, da diese Immobilien regelmäßig einer höheren Abnutzung durch wechselnde Gäste unterliegen als Eigentum, das zum Dauerwohnen genutzt wird.
82 Prozent aller Ferienwohnungsanbieter bundesweit sind Privatvermieter1, der überwiegende Teil davon veranlagt die Einnahmen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Die Verwaltung übernehmen die Gastgeber in der Regel entweder selbst oder beauftragen lokale Agenturen damit.
Vorbemerkung
Grundsätzlich begrüßen wir das Ziel des Referentenentwurfs, die Kriterien für den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer und die Anforderungen an Gutachter zu konkretisieren und verlässliche Qualitätsstandards zu verankern. Dies gibt auch den Eigentümern Rechtssicherheit und kann zu kürzeren Verfahren und weniger Rechtsstreitigkeiten führen.
Wir hegen aber Bedenken, dass der Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer gemäß § 11c Abs. 1a EStDV des Referentenentwurfs, sowie die Widerlegung der BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung im Einzelfall (§ 9b EStDV des Referentenentwurfs) zukünftig ausschließlich durch ein Gutachten öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger (öbuv) durchgeführt werden darf.
Aus unserer Sicht führt dies zu einer unnötigen Verknappung der gutachterlichen Kapazitäten auf Kosten der Ferienimmobilieninhaber, zu längeren Wartezeiten, höheren Kosten und – im schlimmsten Fall – sogar dazu, dass Betroffene aus Kostengründen oder aufgrund von Zeitdruck ganz auf ein Gutachten verzichten müssen – auch wenn es in ihrem Interesse läge. Dies darf aber nicht Ergebnis einer Regulierung sein.
Angesichts der ohnedies hohen bürokratischen Belastung in Deutschland, die KMUs und Privatpersonen in besonderem Maße belasten, erscheint es geboten, auf weitere bürokratische Hürden zu verzichten, wenn dies nicht mit einem Qualitätsverlust der Gutachten einher geht.
Beschränkung auf öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige
In Deutschland praktizierten 2023 nur noch rund 1.000 öbuv-Sachverständige von ehemals 1.250 im Jahr 2017.2 Der Rückgang ist signifikant und wird sich in der Zukunft durch den demographischen Wandel noch deutlich verschärfen. Ziel muss es also sein, die Zahl der qualifizierten Gutachter möglichst hochzuhalten, bei Wahrung einheitlicher, hoher Qualitätsstandards.
Hochwertige Gutachten zeichnen sich durch fundierte Tatsachenermittlung, vollständige Erfassung aller wertrelevanten Parameter, Anwendung geeigneter Bewertungsverfahren (z. B. nach ImmoWertV), nachvollziehbare Herleitung der Ergebnisse sowie transparente Dokumentation aus. Der BFH hat in seiner Rechtsprechung die notwendig darzustellenden rechtlichen, wirtschaftlichen und technischen Determinanten ausgiebig klargestellt.
Die Qualifikation, Gutachten zu erstellen, die diese Kriterien erfüllen, ist nicht exklusiv öbuv-Sachverständigen vorbehalten.
Auch DIN ISO/IEC 17024-zertifizierte Sachverständige erfüllen die Anforderungen aufgrund eines akkreditierten, regelmäßig überwachten Prüf- und Re-Zertifizierungssystems. Diese Sachverständigen unterliegen regelmäßigen Fachprüfungen, verpflichtender Weiterbildung und unabhängiger Kontrolle durch eine von der Deutschen Akkreditierungsstelle (DAkkS) akkreditierte Zertifizierungsstelle.
Der Bundesfinanzhof betont in seiner Rechtsprechung Methodenfreiheit und die Gleichwertigkeit der nach ImmoWertV zugelassenen Bewertungsverfahren.3
Auch das Bewertungsgesetz bestätigt dies. Dort heißt es in §198 BewG Abs. 2.:
„Als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts kann regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses im Sinne der §§ 192 ff. des Baugesetzbuchs oder von Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert worden sind, dienen.“
Sowohl Praxis als auch Rechtsprechung unterstreichen, dass DIN EN ISO/IEC 17024-zertifizierte Sachverständige qualifizierte, rechtsichere Gutachten erstellen können. Eine zusätzliche eigene Überprüfung der Qualifikation durch die Finanzbehörden wäre demzufolge nicht notwendig.
Das Ziel des Referentenentwurfs, unqualifizierte Gutachten zu vermeiden und damit zur Reduzierung von Rechtsstreitigkeiten und zusätzlichem Administrationsaufwand in den Länderfinanzverwaltungen beizutragen, würde auch dann erreicht, wenn man zusätzlich DIN ISO 17024-zertifizierte Gutachter zulässt.
Gleichzeitig würde sich die Zahl der zur Verfügung stehenden qualifizierten Gutachter signifikant erhöhen. Prozesse würde beschleunigt bzw. es würde verhindert, dass Eigentümer auf eine Begutachtung aufgrund von Kapazitätsengpässen bei qualifizierten Gutachtern verzichten müssen.
Persönliche Vorortbesichtigung als obligatorische Erfordernis
§ 9b, Abs. 2 und § 11c Absatz 1a des Referentenentwurfs erfordern für die Feststellung der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer bzw. der Kaufpreisaufteilung eine verpflichtende persönliche Vorortbesichtigung durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen.
Der Referentenentwurf zieht dazu § 407a Abs. 3 ZPO zur Begründung einer ausschließlichen persönlichen Besichtigungspflicht heran. Dort heißt es aber:
„(3) Der Sachverständige ist nicht befugt, den Auftrag auf einen anderen zu übertragen. Soweit er sich der Mitarbeit einer anderen Person bedient, hat er diese namhaft zu machen und den Umfang ihrer Tätigkeit anzugeben, falls es sich nicht um Hilfsdienste von untergeordneter Bedeutung handelt.“
Daraus folgt, dass der Sachverständige den Auftrag zwar nicht vollständig auf andere übertragen darf. Die Mitwirkung anderer Personen hingegen ist zulässig, sofern diese genannt und ihre Tätigkeit beschrieben wird.
Der Referentenentwurf verweist außerdem auf die Maßgabe der ImmoWertV für die Ermittlung der Restnutzungsdauer. Die ImmoWertV enthält jedoch ebenfalls keine Pflicht zur höchstpersönlichen Ortsbesichtigung durch den Hauptgutachter.
Die Ortsbesichtigung wird zwar als Prüfungsschwerpunkt genannt, jedoch nicht verpflichtend als höchstpersönlich durchzuführende Handlung. Maßgeblich ist vielmehr das in der ImmoWertV verankerte Höchstpersönlichkeitsgebot, das die volle Verantwortung des Sachverständigen für Inhalt und Ergebnis des Gutachtens festschreibt – unabhängig davon, ob einzelne Begutachtungsschritte wie die Ortsbesichtigung durch qualifizierte Hilfspersonen erfolgen.
Die Einbeziehung qualifizierter Hilfspersonen entspricht der Praxis in anderen streng regulierten Bewertungsbereichen.
In der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) beispielsweise ist in § 6 Abs. 1 und 2 ausdrücklich vorgesehen, dass die für die Wertermittlung erforderliche Besichtigung nicht zwingend vom verantwortlichen Gutachter selbst durchgeführt werden muss, sondern durch fachlich geeignete Erhebungsbeauftragte erfolgen kann.
Entscheidend ist allein, dass der Gutachter die erhobenen Daten prüft, plausibilisiert und in die Bewertung einfließen lässt. Dies entspricht etablierten, rechtlich anerkannten Bewertungsstandards.
Wenn im sicherheitskritischen Bereich der Immobilienfinanzierung, der unter strengem Aufsichtsrecht (BaFin, PfandBG) steht, eine Besichtigung durch qualifizierte Hilfspersonen zulässig ist, gibt es keinen sachlichen Grund, für steuerliche Bewertungszwecke nicht genauso vorzugehen, sondern eine zusätzliche Hürde einzuziehen.
Eine verpflichtende höchstpersönliche Vor-Ort-Begutachtung durch den Hauptgutachter würde die Kapazitäten qualifizierter Gutachter zusätzlich belasten und die bereits beschriebenen nachteiligen Folgen für Ferienimmobilienbesitzer verschärfen.
Schlussfolgerungen
Die Ziele des Referentenentwurfs – Qualitätssicherung, Einheitlichkeit und Rechtssicherheit bei der Begutachtung einer kürzeren Nutzungsdauer – begrüßen wir ausdrücklich. Belastbare, rechtssichere Gutachten, die Vermeidung von Rechtsstreitigkeiten sowie die Beschleunigung von Verfahren ist im Interesse der Besitzer von Ferienimmobilien.
Die Beschränkung auf öbuv-Sachverständige hingehen erscheint unverhältnismäßig und praxisfern.
Gleiches gilt für die vorgesehene Pflicht zur höchstpersönlichen Besichtigung durch den Hauptgutachter. Beides führt zu vermeidbaren Kapazitätsengpässen, erhöhten Kosten und langen Wartezeiten, ohne dass ein messbarer Qualitätsgewinn zu erwarten wäre.
Es sollte das Ziel jeder Regulierung sein, bürokratische Lasten auf das Allernotwendigste zu beschränken, um Bürgerinnen und Bürger nicht unnötig zu belasten oder durch komplizierte Verfahren und Kapazitätsengpässe in der Ausübung ihrer Rechte zu behindern. Die Ferienwohnungsbranche ist geprägt von KMUs und privaten Vermietern, für die zusätzliche bürokratische Lasten überproportional schwer zu schultern sind.
Ein Verzicht auf die exklusive Beschränkung auf öbuv-Sachverständige und Einbeziehung weiterer zertifizierter Gutachter, sowie der Verzicht auf eine höchstpersönliche Besichtigungspflicht des Gutachters würde zu keinen Qualitätseinbußen bei der Begutachtung führen und auch keinen zusätzlichen administrativen Aufwand für die Finanzbehörden auslösen. Der Zweck der Regulierung bliebe somit vollumfänglich erhalten.
Wir regen daher an, im weiteren Verfahren die höchstpersönliche Begutachtung durch den Hauptgutachter zu streichen und DIN EN ISO/IEC 17024-zertifizierte Gutachter zusätzlich zuzulassen.
Über den Deutschen Ferienhausverband e. V.
Der Deutsche Ferienhausverband mit Sitz in Berlin wurde im Dezember 2013 gegründet und ist Deutschlands größter Branchenverband im Ferienhaussegment. Zu unseren Mitgliedern zählen Vermieter, Agenturen, regional, deutschlandweit und international tätige Plattformen für die Vermittlung von Ferienwohnungen und -häusern, Meta-Suchmaschinen und Marktplätze für Ferienwohnungen und -häuser sowie Dienstleister für die Ferienhausbranche.
Ziel des Verbands ist es, die Interessen der Branche gegenüber Wirtschaft, Politik und Öffentlichkeit zu vertreten und Urlaubern durch die Entwicklung einheitlicher Qualitätsstandards Hilfestellung bei der Online-Buchung von Feriendomizilen an die Hand zu geben.
Der Deutsche Ferienhausverband ist Mitglied im Deutschen Tourismusverband, der European Holiday Home Association und Gründungsmitglied im Aktionsbündnis Tourismusvielfalt. Weitere Informationen unter www.deutscher-ferienhausverband.de
1 https://www.deutscher-ferienhausverband.de/marktstudie-2024 ↩︎
2 Beck-Stellenmarkt: https://www.beck-stellenmarkt.de/ratgeber/rund-um-die-kanzlei/gutachter-und-sachverstaendige/es-wird-eng. ↩︎
3 BFH IX R 25/19; IX R 14/23; IX R 12/21↩︎
