Stellungnahme zum Zweckentfremdungsverbot in München

Stellungnahme zum Neuerlass einer Satzung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZeS) / Sitzungsvorlage Nr. 14-20 / V 09698

Berlin, den 23. November 2017. Ferienwohnungen sind ein integraler Bestandteil des Münchener Tourismussektors. Die touristische Vielfalt der Destination – eine der größten Stärken im Deutschlandtourismus – muss sich auch in ihren Unterkunftsformen widerspiegeln. Gerade für Familien bieten Ferienwohnungen eine Unterbringung, die ihren besonderen Erfordernissen gerecht wird. Voraussetzungen, die andere Übernachtungsangebote nicht oder nur zu erheblich höheren Kosten bieten können. Ferienwohnungsgäste geben ihr Geld gerne lokal aus, kaufen in Läden in der Nachbarschaft ein oder essen in Restaurants vor Ort. Sie beleben somit die Stadtviertel und helfen der urbanen Entwicklung. Ferienwohnungen sind eine wichtige und beliebte Ergänzung zum Reisen. Sie zu verbieten, hieße die Bedürfnisse vieler Menschen zu ignorieren.

Ausgleich der Interessen suchen – Verhältnismäßigkeit prüfen
In München ist das einvernehmliche Miteinander von Ferien- und Dauerwohnen seit Jahrzehnten gelebte Wirklichkeit. In der Regel verläuft dies konfliktfrei bzw. lassen sich Konflikte auf Grundlage bestehender Gesetze lösen. Konflikte mit einzelnen Vermietern dürfen nicht dazu führen, dass die Gesamtheit der Ferienwohnungsvermieter durch eine Regulierung eingeschränkt wird. Aus unserer Sicht ist es wichtig, zwischen den konkurrierenden Bedürfnissen und Wünschen der unterschiedlichen Interessengruppen einen Kompromiss zu finden. Ohne Frage ist der Wunsch nach bezahlbarem Wohnraum ein wichtiges Interesse. Dem entgegen steht der nicht minder valide, verfassungsrechtlich garantierte Wunsch, über das eigene Eigentum frei zu verfügen und beispielsweise mit der Nutzung seinen Lebensunterhalt zu bestreiten. Die touristische Vermietung stellt einen bedeutenden wirtschaftlichen Faktor für die Einwohner von München dar. Für viele Neubauvorhaben privater Immobilien sind Einkünfte aus touristischer Vermietung ein entscheidender Aspekt für die Finanzierung. Und auch als Beitrag zum Lebensunterhalt oder als Altersvorsorge haben Ferienimmobilien einen hohen Stellenwert.

Betreiber von Ferienwohnungen haben in den letzten Jahren in ein attraktives, vielfältiges Angebot schöner und individueller Wohnungen investiert, haben tausende Gäste persönlich begrüßt, ihnen die Viertel in München näher gebracht und damit wesentlich zu einem positivem Image bei Besuchern beigetragen. Sie haben sich ihre Existenz über die Ferienvermietung gesichert oder aufgebaut und beschäftigen häufig Angestellte.

Zweckentfremdungsverbote bieten keine befriedigende Lösung
Es steht außer Frage, dass die Lage auf den Wohnungsmarkt in München angespannt ist. Einheimische haben große Schwierigkeiten, bezahlbaren Wohnraum zu finden. Dennoch gilt es, auch die positiven Seiten des Ferienhaustourismus zu sehen. Gerade für private Bauvorhaben sind zusätzliche Einnahmen durch die Vermietung von Ferienwohnungen in der eigenen Immobilie ein wichtiger Faktor. Ohne diese ist es für viele Privatleute kaum möglich, angesichts hoher Grundstückspreise und Baukosten ihr Bauvorhaben zu finanzieren. Durch eine gemischte Belegung eines Hauses lassen sich bezahlbare Mietwohnungen querfinanzieren. Es gilt, einen maßvollen Kompromiss zu finden. Das gilt insbesondere für bereits bestehende Ferienwohnungen.

Den in München in den Jahren 2013 bis 2016 798 zurückgeführten Wohnungen stehen nach Berechnungen der Deutschen Bank 130.000 fehlende Wohnungen bis 2030 gegenüber. Es stellt sich die Frage, ob der zu erwartende geringe positive Effekt des verschärften Zweckentfremdungsverbotes es verhältnismäßig erscheinen lässt, die Nutzung von Wohnungen als Feriendomizil zu verbieten oder erheblich einzuschränken. Insbesondere der private Markt sollte nicht überreguliert werden, denn dieser ist in besonderem Maße anfällig für Auflagen und Restriktionen.

Austausch mit Plattformen
Wir begrüßen die Forderung der FDP-Fraktion nach einer engen Kooperation zwischen Plattformbetreibern und der Verwaltung. Es gilt, gemeinsam zufriedenstellende Lösungen für alle Beteiligten zu finden. Ein möglicher Lösungsansatz wäre zum Beispiel die Einführung einer Registrierung von Vermietern. Wir glauben, dass auf diesem Wege sowohl dem legitimen Bedürfnis von Ferienwohnungsbetreibern nach Ausübung der Erwerbstätigkeit als auch dem Bedürfnis der Verwaltung nach Regulierung des Ferienwohnungsmarktes Rechnung getragen wird.
Darüber hinaus halten wir die Ausweitung der Plattformhaftung für nicht notwendig. Plattformen, die ausschließlich Vermittlungsdienste anbieten, sollten nicht die Pflicht haben, Marktzugänge zu kontrollieren.

Vermietung einer Ferienwohnung ist ein wichtiger Nebenerwerb
Die Vermietung einer Ferienwohnung ist für viele Menschen ein wichtiger Neben- oder gar Haupterwerb oder dient der Altersvorsorge. Angesichts steigender Immobilien- und Mietpreise kann die Vermietung an Feriengäste eine wichtige Einnahmequelle darstellen und als Sicherheit für die Finanzierung der eigenen Immobilie dienen. Fallen diese Einnahmen weg, kann das für die Betroffenen gravierenden Folgen haben. Für manche bedeutet das, sich selbst kein Wohneigentum leisten zu können oder längere Arbeitswege in Kauf zu nehmen, weil eine Wohnung nahe der Arbeitsstelle nicht finanzierbar ist. Aus diesem Grund halten wir es für wichtig, zukünftigen Projekten positiv gegenüberzustehen und eine Nutzung als Ferienwohnung nicht kategorisch auszuschließen, sondern die individuellen Umstände zu prüfen und abzuwägen.

Der Deutsche Ferienhausverband vertritt als größter Branchenverband die Interessen der Ferienimmobilienbranche in Deutschland. Wir danken herzlich für die Gelegenheit zum vorliegenden Satzungsentwurf Stellung zu nehmen. Wir würden uns freuen, wenn Sie unsere Anmerkungen bei der weiteren Beratung berücksichtigen. Gerne stehen wir Ihnen auch für weitere Gespräche zur Verfügung.

Über den Deutschen Ferienhausverband e. V.
Der Deutsche Ferienhausverband mit Sitz in Berlin wurde im Dezember 2013 gegründet und ist mit 17 Mitgliedern Deutschlands größter Branchenverband im Ferienhaussegment. Ziel des Verbands ist es, die Interessen der Ferienimmobilienbranche gegenüber Wirtschaft und Politik zu vertreten und Urlaubern durch die Entwicklung einheitlicher Qualitätsstandards Hilfestellung bei der Online-Buchung von Feriendomizilen an die Hand zu geben.
Weitere Informationen unter www.deutscher-ferienhausverband.de