Stellungnahme zur Änderung des Hessischen Wohnungsaufsichtsgesetzes

Zur Anhörung im Hessischen Landtag: Stellungnahme zum Gesetzentwurf der CDU und BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN für ein Gesetz zur Änderung des Hessischen Wohnungsaufsichtsgesetzes Drucks. 19/4656

In Hessen haben wir es mit einer höchst unterschiedlichen Lage zu tun. Zum einen die Ballungsräume in Südhessen mit angespanntem Wohnungsmarkt, zum anderen ist Hessen durch den ländlichen Raum geprägt, für den der Tourismus – und damit auch der Ferienhaustourismus – eine bedeutende Einnahmequelle darstellt. Aber auch in den Städten sind Ferienwohnungen ein wichtiger Baustein, der zum Erfolg eines Tourismusstandorts beiträgt. Gerade die Vielfalt auf dem Übernachtungsmarkt ist eine Stärke des Tourismusstandorts Deutschland. Dabei nehmen nicht-gewerbliche private Vermieter einen besonderen Stellenwert ein, denn ein Großteil der Angebote auf dem Ferienhausmarkt werden durch Privatvermieter erbracht. Viele Urlauber schätzen diese familiäre Form der Unterbringung sehr. Sie gehört zu den beliebtesten Übernachtungsformen der Deutschen beim Urlaub im Inland und stellt ein wichtiges Kriterium für die Auswahl des Urlaubsortes dar.

Bedeutung des Ferienhausmarkts in Hessen

Acht Milliarden Euro Umsatz werden auf dem gesamten deutschen Ferienhausmarkt pro Jahr erwirtschaftet. Auf dem touristischen Gesamtmarkt nehmen private und gewerbliche Ferienwohnungen und -häuser mit rund 100 Millionen Übernachtungen jährlich – davon mehr als 70 Mio. im nicht-gewerblichen Sektor – eine wichtige Rolle ein. Deutschlandweit werden 5,6 Milliarden Euro Bruttoumsatz im privaten und 2,4 Milliarden Euro im gewerblichen Ferienhausmarkt erzielt. Laut einer Studie des Deutschen Ferienhausverbands und Fewo-direkt haben private Ferienimmobilien in Hessen einen Anteil von 5 % an allen touristischen Übernachtungen im Land. Diese privatvermieteten Quartiere wurden bis dato nicht durch die amtliche Beherbergungsstatistik erfasst, die lediglich gewerbliche Anbieter zählt, die über mindestens zehn Betten verfügen. Der private Ferienhausmarkt in Hessen umfasst insgesamt 17.200 Betten mit rund 1,67 Millionen Übernachtungen jährlich. Die Urlaubsgäste in diesen privaten Ferienunterkünften in Hessen geben durchschnittlich 80,20 Euro pro Tag am Urlaubsort für Unterkunft, Verpflegung, Einkäufe und Dienstleistungen im Bereich Freizeit, Kultur und Mobilität aus. In der Summe generiert der private Ferienhausmarkt in Hessen rund 133,5 Mio Euro Bruttoumsatz.

Ausgleich der Interessen suchen – Verhältnismäßigkeit prüfen

Aus unserer Sicht ist es wichtig, zwischen den konkurrierenden Bedürfnissen und Wünschen der unterschiedlichen Interessengruppen einen Kompromiss zu finden. Ohne Frage ist der Wunsch nach bezahlbarem Wohnraum ein wichtiges Interesse. Dem entgegen steht der nicht minder valide, verfassungsrechtlich garantierte Wunsch, über das eigene Eigentum frei zu verfügen und beispielsweise mit der Nutzung seinen Lebensunterhalt zu bestreiten. Es steht außer Frage, dass in vielen Städten mehr bezahlbarer Wohnraum benötigt wird. Verbote können dieses Problem jedoch nicht lösen. Im Vergleich zum Gesamtbestand an Wohnungen bzw. dem Bedarf an neuem Wohnraum in den kommenden Jahren wird nur eine relativ geringe Anzahl von Wohnungen zur Kurzzeitvermietung angeboten. Laut einer Studie des Instituts Wohnen und Umwelt aus dem Jahr 2016 wird für Hessen ein Gesamtbedarf von 517.000 Wohnungen bis zum Jahr 2040 genannt. Allein in Frankfurt am Main fehlen bis 2040 106.000 Wohnungen. Frankfurt benötigt demnach im Schnitt 4.100 neue Wohnungen pro Jahr. 

Die Gesamtzahl an Wohnungen in Frankfurt beläuft sich laut Angaben der Stadt auf 375.000. Dem gegenüber stehen rund 1.000 Angebote auf Sharing-Portalen (Quelle: Studie GBI AG 2016) und rund 500 Privatzimmer und Apartments, die eine Genehmigung zur Vermietung an Feriengäste haben (Quelle: Tourismusverband Frankfurt am Main 2016). Das sind lediglich 0,25 Prozent des aktuellen Gesamtbestands an Wohnungen. Dabei ist auch nicht gewiss, in welchem Umfang es sich bei den gelisteten Angeboten um Wohnungen handelt, die dem Wohnungsmarkt entzogen werden, weil sie ganzjährig zur Kurzzeitvermietung angeboten werden. Fraglich ist, bei wie vielen es sich statt dessen um eine Zweitwohnung handelt bzw. um eine Wohnung, die nur für die Dauer der eigenen Abwesenheit vermietet wird.

Ebenso wenig ist ersichtlich, wie viele dieser Wohnungen tatsächlich für die Langzeitvermietung geeignet sind bzw. mit vertretbarem Aufwand geeignet gemacht werden können. Zugleich ist auch die Zahl der dem Wohnungsmarkt zurückgeführten Wohnungen rückläufig – im Jahr 2015 waren dies 218 Wohnungen. Es ist augenscheinlich, dass sich angesichts dieser Zahlen die Probleme auf einem angespannten Wohnungsmarkt durch Verbote nicht ansatzweise lösen lassen. Uns stellt sich daher die Frage, ob es angesichts des äußerst geringen zu erwartenden positiven Effekts verhältnismäßig ist, die Nutzung von Wohnungen als Feriendomizil weitgehend zu verbieten oder erheblich einzuschränken. Insbesondere der private Markt sollte nicht überreguliert werden, denn dieser ist in besonderem Maße anfällig für Auflagen und Restriktionen.

Keine Diskriminierung von Ferienwohnungen

Die Änderung des Wohnungsaufsichtsgesetzes zielt allein auf die Nutzung von Ferienwohnungen ab. Jedoch werden in der Regel in Großstädten durch andere Gewerbe, z. B. Freiberufler, weit mehr Wohnungen dem Wohnungsmarkt entzogen. Wir ersuchen darum, dass die Vermietung von Ferienwohnungen nicht schlechter gestellt wird als andere Gewerbe. Ferienwohnungen stellen einen wichtigen wirtschaftlichen Faktor für das lokale Gewerbe dar, sie bieten Privatpersonen eine gute Gelegenheit, ein (zusätzliches oder manchmal auch notwendiges) Einkommen zu erzielen, wirtschaftlich tätig zu werden und sorgen für zusätzliche Steuereinnahmen. Manches private Bauvorhaben lässt sich beispielsweise nur dann finanzieren, wenn (die in der Regel höheren) Einnahmen aus der Kurzzeitvermietung Teil des Finanzierungskonzepts sind. Die Investition in eine Ferienimmobilie kann darüber hinaus ein wichtiger Baustein für die eigene Altersvorsorge sein.

Bestandsschutz sichern, neue Projekte zulassen

Die Vermietung einer Ferienwohnung stellt für viele Menschen einen wichtigen Neben- oder gar Haupterwerb dar. Angesichts steigender Immobilien- und Mietpreise kann die Vermietung an Feriengäste eine wichtige Einnahmequelle darstellen und als Sicherheit für die Finanzierung der eigenen Immobilie dienen. Fallen diese Einnahmen weg, kann das für die Betroffenen gravierenden Folgen haben. Für manche bedeutet das, sich selbst kein Wohneigentum leisten zu können oder längere Arbeitswege in Kauf zu nehmen, weil eine Wohnung nahe der Arbeitsstelle nicht finanzierbar ist. Nicht zuletzt ist das Eigentum ein verfassungsrechtlich geschütztes Gut, ebenso wie die Freiheit der Berufswahl. Auch das Berliner Oberverwaltungsgericht hat kürzlich geurteilt, dass ein fehlender Bestandsschutz unverhältnismäßig in die Grundrechte der Eigentümer und Vermieter von Ferienwohnungen eingreift. Wir halten es daher für wichtig, bestehenden Vermietern einen Bestandsschutz zu geben, aber auch künftigen Projekten positiv gegenüberzustehen und eine Nutzung als Ferienwohnung nicht kategorisch auszuschließen, sondern die individuellen Umstände zu prüfen und abzuwägen.

Nutzung der Zweitwohnung als Ferienwohnung zulassen, kein Verbot der teilweisen Vermietung

Die derzeitige Formulierung des Paragraphen 12a Wohnaufsichtsgesetz würde unserer Lesart nach unter anderem auch die Vermietung von Zweitwohnungen als Ferienwohnung nicht berücksichtigen. Es sollte aber keine Beschränkung für die Vermietung einer selbst genutzten Zweitwohnung, der ganzjährigen Vermietung von Teilen der eigenen Wohnung oder der kurzzeitigen Vermietung der Erstwohnung bei eigener Abwesenheit geben.
Zweitwohnungen werden von ihren Mietern/Eigentümern nur eine begrenzte Zeit im Jahr selbst genutzt. Der Wohnungsmarkt profitiert nicht davon, wenn diese Wohnungen nicht oder nur eingeschränkt an Kurzzeitgäste vermietet werden können. Auch ohne diese Einschränkung stehen Zweitwohnungen nicht dem Wohnungsmarkt zur Verfügung.
Dies entspricht auch der gegenwärtigen Rechtsprechung: Laut Urteilen des Berliner Verwaltungsgerichts aus dem letzten Jahr , ist eine solche Beschränkung als unverhältnismäßig anzusehen. Die Vermietung von Zeitwohnungen als Ferienwohnung wirkt sich explizit nicht auf den Wohnungsmarkt aus. Wir fordern daher Zweitwohnungen vom Geltungsbereich des Gesetzes auszuschließen. Gleiches gilt, wenn ein Eigentümer oder Mieter einen Teil seiner Wohnung an Kurzzeitgäste vermieten möchte oder wenn ein Eigentümer oder Mieter seine Wohnung für die Dauer der eigenen Abwesenheit an Touristen vermieten möchte. Auch in diesem Fall wird dem Wohnungsmarkt kein Wohnraum entzogen. Vielmehr ermöglicht es den Betroffenen, sich eine hohe Miete/Hypothek leisten zu können bzw. die Wohnung auch bei längerer Abwesenheit – beispielsweise im Falle eines zum Studienabschluss notwendigen Auslandssemesters zu halten.

Ausreichend Handlungsspielraum für Kommunen

Auch nach Änderung der Baunutzungsverordnung und der Klarstellung, dass Ferienwohnungen in Wohngebieten ausnahmsweise zulässig sind, bleibt sichergestellt, dass die Kommunen weitreichende Entscheidungshoheit bei der Ausgestaltung von Planungsgebieten und damit auch hinsichtlich des Angebots von Ferienwohnungen haben. Aus unserer Sicht müsste für die Nutzung als Ferienwohnung in Hessen, ebenso wie für jede andere gewerbliche Nutzung – beispielsweise als Kanzlei oder Praxis – eine Baugenehmigung zur Nutzungsänderung eingeholt werden. Es obliegt den Kommunen, ob sie diese erteilen wollen. Eine Sonderregelung eigens für Ferienwohnungen ist aus unserer Sicht deshalb nicht erforderlich.

Ferienwohnungen beliebt bei Familien – Neue Zielgruppen erschließen

Der Urlaub in einer Ferienwohnung – auch in Städten – ist insbesondere bei Familien beliebt. Diese finden in einer Ferienwohnung für sie optimale Verhältnisse, die sich in einem Hotelbetrieb häufig nicht oder nur zu einem erheblich höheren Preis umsetzen lassen. Für Familien ist es wichtig, dass Eltern und Kinder zwar getrennte Zimmer haben, aber doch wie zuhause in einer Wohneinheit untergebracht sind. Die höhere Flexibilität und Individualität z. B. bei Mahlzeiten ist für viele Familien ein weiteres wichtiges Argument für einen Ferienwohnungsurlaub. Familien schätzen zudem die gemeinsame Zeit, die sie in einer Ferienwohnung miteinander verbringen, als Qualitätszeit ein. Das Familienleben kommt alltags häufig zu kurz; im Urlaub genießt man die gemeinsame Zeit, die intensiv erfahren wird und den Familienzusammenhalt stärkt. Das gilt insbesondere für gemeinsame Mahlzeiten, Gespräche und Spiele, aber selbst Alltagspflichten werden im Ferienhausurlaub als familiäre Qualitätszeit wahrgenommen. Nicht zuletzt boomt die Nachfrage nach Ferienwohnungen auch für Städtereisen, die die private Atmosphäre einer Ferienwohnung – Wohnen wie die Menschen vor Ort – zu schätzen wissen. Durch Ferienwohnungen lassen sich neue touristische Zielgruppen erschließen.

Konkurrenz belebt das Geschäft und ist verbraucherfreundlich

Gerade in Frankfurt am Main klagen Gäste über hohe Hotelpreise. Ferienwohnungen können hier zu einer Belebung des Marktes führen und Reisenden eine günstigere Alternative bieten. Das ist im Sinne der Verbraucher. Urlaub in der Ferienwohnung spricht andere Zielgruppen an als die klassische Hotelübernachtung. Ferienwohnungen sorgen für zusätzliche Attraktivität eines Standorts. Eine der größten Stärken des Deutschlandtourismus ist seine Vielfalt. Urlauber finden hier einen ganzen Strauß an unterschiedlichen Angeboten, um ihre individuellen Wünsche und Bedürfnisse zu erfüllen. Wir halten es für wichtig, diese Vielfalt zu erhalten. Ferienwohnungen stellen einen wichtigen Baustein dieser Vielfalt dar und sind ein bedeutender wirtschaftlicher Faktor.

Über den Deutschen Ferienhausverband e. V.
Der Deutsche Ferienhausverband mit Sitz in Berlin wurde im Dezember 2013 gegründet und ist mit 17 Mitgliedern Deutschlands größter Branchenverband im Ferienhaussegment. Ziel des Verbands ist es, die Interessen der Ferienimmobilienbranche gegenüber Wirtschaft und Politik zu vertreten und Urlaubern durch die Entwicklung einheitlicher Qualitätsstandards Hilfestellung bei der Online-Buchung von Feriendomizilen an die Hand zu geben. Weitere Informationen unter www.deutscher-ferienhausverband.de

Über FeWo-direkt
FeWo-direkt ist Deutschlands Nummer 1 in der Online-Ferienhausvermietung und eine 100-prozentige Tochter des weltweiten Marktführers HomeAway, Inc. (www.homeaway.com). Unter der Dachmarke HomeAway sind die führenden Ferienhausportale in Europa, Australien und Amerika vereint. Damit bildet die HomeAway-Familie ein globales Netzwerk für private Ferienhausvermieter und Urlauber. Mehr als zwei Millionen einzigartige Unterkünfte in 190 Ländern stehen im HomeAway-Netzwerk weltweit zur Auswahl. Weitere Infos unter www.fewo-direkt.de

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