Bestandsschutz für Ferienwohnungen in Städten
Der Deutsche Ferienhausverband vertritt als größter Branchenverband die Interessen der Ferienimmobilienbranche in Deutschland. Gerne möchten wir folgende Stellungnahme zur Anhörung im Ausschuss für Kommunale Fragen, Innere Sicherheit und Sport zum Gesetzentwurf der Staatsregierung zur Änderung des Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum abgeben.
Das Land Bayern ist ein Urlaubsland: Der Tourismus ist von herausragender wirtschaftlicher Bedeutung für das Land und die Kommunen. Einen wichtigen Anteil hat daran die Vermietung von Ferienwohnungen und -häusern. Gerade die Vielfalt auf dem Übernachtungsmarkt ist eine Stärke des Tourismus-Standorts Deutschland. Dabei nehmen private Vermieter einen besonderen Stellenwert ein. Ein Großteil der Angebote auf dem Ferienhausmarkt werden durch Privatvermieter erbracht. Viele Urlauber schätzen diese familiäre Form der Unterbringung sehr. Sie gehört zu den beliebtesten Übernachtungsformen der Deutschen beim Urlaub im Inland und stellt ein wichtiges Kriterium für die Auswahl des Urlaubsortes dar.
Bedeutung des Ferienhausmarkts in Bayern
Acht Milliarden Euro Umsatz werden auf dem deutschen Ferienhausmarkt pro Jahr erwirtschaftet. Private und gewerbliche Ferienwohnungen und -häuser nehmen mit rund 100 Millionen Übernachtungen jährlich – davon mehr als 70 Mio. im nicht-gewerblichen Sektor – eine wichtige Rolle auf dem Beherbergungsmarkt in Deutschland ein. Dies gilt in besonderem Maße für Bayern. Laut einer Studie des Deutschen Ferienhausverbands und des Internetportals Fewo-Direkt findet jede siebte Übernachtung im Land in einer privaten Ferienimmobilie statt. 20 Prozent der Gästebetten im Land werden von Privat-Vermietern angeboten. Diese privatvermieteten Quartiere werden bis dato nicht durch die amtliche Beherbergungsstatistik erfasst, die lediglich gewerbliche Anbieter zählt, die über mindestens zehn Betten verfügen. Der Privatmarkt in Bayern umfasst insgesamt 136.000 Betten mit rund 14 Millionen Übernachtungen jährlich Urlaubsgäste in privaten Ferienunterkünften in Bayern geben durchschnittlich 82 Euro pro Tag am Urlaubsort für Unterkunft, Verpflegung, Einkäufe und Dienstleistungen im Bereich aus Freizeit, Kultur und Mobilität aus. In der Summe generiert der private Ferienhausmarkt in Bayern mit rund 1 Milliarde Euro Bruttoumsatz so viel wie in keinem anderem Bundesland. Deutschlandweit werden 5,6 Milliarden Euro Bruttoumsatz im privaten und 2,4 Milliarden Euro im gewerblichen Ferienhausmarkt erzielt.(Quelle: Der Ferienhausmarkt in Deutschland: Volumen und ökonomische Bedeutung, FeWo-direkt und Deutscher Ferienhausverband, Juni 2015).
Zweckentfremdungsverbote: Ausgleich der Interessen suchen
Aus unserer Sicht ist es wichtig, zwischen den konkurrierenden Bedürfnissen und Wünschen der unterschiedlichen Interessengruppen einen Kompromiss zu finden. Ohne Frage ist der Wunsch nach bezahlbarem Wohnraum ein wichtiges Interesse. Dem entgegen steht der nicht minder valide, verfassungsrechtlich garantierte Wunsch, über das eigene Eigentum frei zu verfügen und beispielsweise mit der Nutzung seinen Lebensunterhalt zu bestreiten.
Es steht außer Frage, dass in vielen Städten mehr bezahlbarer Wohnraum benötigt wird. Allerdings kann ein Zweckentfremdungsverbot nur ein – kleiner – Baustein sein.
Das zeigt sich allein angesichts der relativ geringen Anzahl von Wohnungen, die zur Kurzzeitvermietung angeboten werden, im Vergleich zum Gesamtbestand an Wohnungen bzw. dem Bedarf an neuem Wohnraum in den kommenden Jahren. So geht die Stadt München bis zum Jahr 2030 von einem Anstieg der Zahl der privaten Haushalte um mehr als 115.000 aus, bei einer aktuellen Anzahl von rund 780.000 Wohnungen (Quelle www.muenchen.de). In der Landtagsdebatte zum vorliegenden Gesetzentwurf wurde die Zahl von 4.000 Wohnungen genannt, die in München für die kurzzeitige Vermietung an Gäste auf Portalen angeboten werden. Es ist augenscheinlich, dass sich damit die Probleme auf einem angespannten Wohnungsmarkt nicht ansatzweise lösen lassen. Nicht zuletzt geht aus dieser Zahl nicht hervor, ob es sich dabei um Angebote handelt, bei denen eine illegale Zweckentfremdung vorliegt, oder wie viele davon keine Zweckentfremdung darstellen, z. B. weil es sich um Gewerberaum handelt, der als Ferienwohnung legal genutzt wird oder um eine Zweitwohnung. Ebenso wenig ist ersichtlich, wie viele der angebotenen Wohnungen tatsächlich für die Langzeitvermietung geeignet sind bzw. mit vertretbarem Aufwand geeignet gemacht werden können. Uns stellt sich daher die Frage, ob angesichts des äußerst geringen zu erwartenden positiven Effekts verhältnismäßig ist, die Nutzung von Wohnungen als Feriendomizil weitgehend zu verbieten.
Ferienwohnungen beliebt bei Familien
Der Urlaub in einer Ferienwohnung – auch in Städten – ist insbesondere bei Familien beliebt. Diese finden in einer Ferienwohnung für sie optimale Verhältnisse vor, die sich in einem Hotelbetrieb häufig nicht oder nur zu einem erheblich höheren Preis umsetzen lassen. Für Familien ist es wichtig, dass Eltern und Kinder zwar getrennte Zimmer haben, aber doch in einer Wohneinheit untergebracht sind – nicht anders als zuhause -, die höhere Flexibilität und Individualität z. B. bei Mahlzeiten ist für viele Familien ein wichtiges Argument für einem Urlaub in einer Ferienwohnung. Nicht zuletzt boomt die Nachfrage nach Ferienwohnungen auch für Städtereisende.
Wir halten es für wichtig, dass es auch künftig in Städten noch möglich sein wird, in Ferienwohnungen Urlaub zu machen.
Bestandsschutz sichern, neue Projekte zulassen
Der vorliegende Entwurf enthält keine Regelung für Anbieter und Eigentümer von Ferienwohnungen, die dieses Gewerbe bereits betreiben. Die Vermietung einer Ferienwohnung stellt für viele Menschen einen wichtigen Neben- oder gar Haupterwerb dar. Angesichts steigender Immobilien- und Mietpreise kann die Vermietung an Feriengäste eine wichtige Einnahmequelle darstellen und als Sicherheit für die Finanzierung der eigenen Immobilie dienen. Fallen diese Einnahmen nun zum größten Teil weg, weil nur noch für 8 Wochen oder nur noch ein Teil der Wohnung an Kurzzeitgäste vermietet werden kann, kann das für die Betroffenen gravierenden Folgen haben. Nicht zuletzt ist das Eigentum ein verfassungsrechtlich geschütztes Gut, ebenso wie die Freiheit der Berufswahl.
Wir halten es daher für wichtig, bestehenden Vermietern einen Bestandsschutz zu geben, aber auch künftigen Projekten positiv gegenüberzustehen und eine Zweckentfremdung nicht kategorisch auszuschließen, sondern die individuellen Umstände zu prüfen und abzuwägen.
Nutzung der Zweitwohnung als Ferienwohnung zulassen
Wir bewerten es positiv, dass der Gesetzentwurf eine Regelung vorsieht, die es Mietern und Eigentümern von Wohnungen für den Fall der eigenen Abwesenheit ermöglicht, ihre Wohnung an Kurzzeitmieter und Touristen zu vermieten. Allerdings wird der Entwurf der besonderen Situation von Besitzern und Mietern von Zweitwohnungen nicht gerecht. Es ergibt keinen Sinn, dass auch die Vermietung von Zweitwohnungen auf 8 Wochen im Jahr beschränkt wird. Zweitwohnungen werden von ihren Mietern/Eigentümern nur eine begrenzte Zeit im Jahr selbst genutzt. Der Wohnungsmarkt profitiert nicht davon, wenn diese Wohnungen nur für 8 Wochen an Kurzzeitgäste vermietet werden können. Auch ohne diese Einschränkung stehen diese Wohnungen nicht dem Wohnungsmarkt zur Verfügung. An dieser Stelle bedarf es einer entsprechenden Regelung, die Zweitwohnungen von dieser Einschränkung ausnimmt. Wir verweisen dazu auch auf die bereits ergangenen Urteile des VG Berlin (Urteile der 6. Kammer vom 9. August 2016 – VG 6 K 91.16, VG 6 K 151 und VG 6 K 153.16), in der eine solche Beschränkung als unverhältnismäßig und nicht sinnvoll erachtet wurde. Hier sollte eine entsprechende Ausnahmeregelung aufgenommen werden
Ausnahmen großzügig gestalten
Darüber hinaus halten wir eine Frist von 8 Wochen für zu kurz. Dienstlich oder privat bedingte längere Abwesenheiten, Auslandssemester oder Sabbaticals führen zu längeren Abwesenheiten. Es ist nicht immer möglich, einen Zwischenmieter für die Dauer der Abwesenheit zu finden. Es ist nicht ersichtlich, warum in solchen Fällen keine Kurzzeitvermietung an unterschiedliche auch über einen Zeitraum von 8 Wochen hinaus nicht möglich sein sollte. Es ist nicht im Interesse des Mieters, wenn er statt dessen aufgrund der finanziellen Belastung vor die Alternative gestellt wird, seine Wohnung aufzugeben.
Wettbewerbsverzerrung durch Auskunftspflicht
Zur Auskunftspflicht von Anbietern und Portalen möchten wir zu bedenken geben, dass eine solche Pflicht nicht alle Anbieter gleichermaßen treffen würde. Firmen mit Sitz im Ausland, insbesondere im Nicht-EU-Ausland, sind nicht in gleicher Weise durch eine solche Auskunftspflicht gebunden, weil unterschiedliche Rechtslagen dem entgegenstehen, beispielsweise ein unterschiedliches Datenschutzrecht. Hinzu kommt, dass solche Auskunftsersuchen gegenüber diesen Anbietern und Portalen nur mit erheblich höherem personellen und finanziellen Aufwand durchzusetzen sind – wenn überhaupt. Das aber benachteiligt vornehmlich einheimische private und mittelständische Anbieter. Wir verweisen dazu auch auf die Antwort des Hamburger Senats auf eine Kleine Anfrage vom 13.10.2015 . Dort heißt es „Die Verfolgung von Internetangeboten von ausländischen Hostern ist mit den Mitteln des Hamburgischen Wohnraumschutzgesetzes (HmbWoSchG) nicht möglich, da es an Regeln über die Auskunftspflicht im Verwaltungsverfahren fehlt.“
Belästigung durch Urlauber
In der Debatte im Bayerischen Landtag wurde des weiteren darauf verwiesen, dass es regelmäßig durch die Nutzung einer Wohnung als Ferienwohnung zu einer vermehrten Belästigung durch Lärm und Müll käme. Auch aus diesem Grund müsse die Nutzung eingeschränkt werden. Sicherlich kommt es in Einzelfällen zu Belästigungen durch rücksichtslose Gäste. Nicht anders als durch rücksichtslose Langzeitmieter. Allerdings ist der weit überwiegende Anteil der Ferienwohnungsanbieter an einem einvernehmlichen Verhältnis mit den Nachbarn interessiert und darauf bedacht, etwaigen Beschwerden nachzugehen und die Belästigung baldigst abzustellen. Tourismus braucht ein positives Umfeld, um nachhaltig zu gedeihen – Krach mit den Nachbarn ist da nicht zuträglich.
Ferienwohnungen erfreuen sich zudem besonderer Beliebtheit bei Familien, also Gästen, die in der Regel nicht durch besondere Lärmbelästigung oder rücksichtsloses Verhalten in Erscheinung treten. Es wäre aber nicht verhältnismäßig, aufgrund einiger schwarzer Schafe ein ganzes Gewerbe zu beeinträchtigen. Zumal es gegen Lärm- und sonstige Belästigung bereits ausreichend andere gesetzliche Grundlagen gibt, um sich dagegen zur Wehr zu setzen.
Eine der größten Stärken des Deutschlandtourismus ist seine Vielfalt. Urlauber finden hier einen ganzen Strauß an unterschiedlichen Angeboten, um ihre individuellen Wünsche und Bedürfnisse zu erfüllen. Wir halten es für wichtig, diese Vielfalt zu erhalten. Ferienwohnungen stellen einen wichtigen Baustein dieser Vielfalt dar und sind ein bedeutender wirtschaftlicher Faktor.
Wir würden uns freuen, wenn Sie unsere Anmerkungen bei der weiteren Beratung des Gesetzentwurfs berücksichtigen könnten. Gerne stehen wir Ihnen auch für weitere Gespräche zur Verfügung.
Über den Deutschen Ferienhausverband e. V.
Der Deutsche Ferienhausverband mit Sitz in Berlin wurde im Dezember 2013 gegründet und ist mit 17 Mitgliedern Deutschlands größter Branchenverband im Ferienhaussegment. Ziel des Verbands ist es, die Interessen der Ferienimmobilienbranche gegenüber Wirtschaft und Politik zu vertreten und Urlaubern durch die Entwicklung einheitlicher Qualitätsstandards Hilfestellung bei der Online-Buchung von Feriendomizilen an die Hand zu geben.
Weitere Informationen unter www.deutscher-ferienhausverband.de
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